Miliony majitelů domů zvažují pronájem svých nemovitostí za účelem doplnění příjmu nebo vybudování vlastního kapitálu. Přeměna vašeho primárního bydliště na nájemní rezidenci však může mít neočekávané daňové důsledky, které výrazně snižují vaše potenciální zisky. Tento článek vysvětluje dvě klíčová pravidla IRS, která ovlivňují vlastníky domů, kteří pronajímají své nemovitosti, s důrazem na znovuzískání odpisů a ztrátu daňových výjimek z kapitálových zisků.
Znovuzískání odpisů: Odložená platba daně
IRS umožňuje majitelům domů odečíst náklady na strukturu pronájmu nemovitostí (kromě pozemků) po dobu 27,5 let prostřednictvím odpisů. To snižuje váš zdanitelný příjem z pronájmu a vytváří okamžitou daňovou úsporu. Například struktura 275 000 USD by mohla generovat roční odpočty ve výši 10 000 USD. Když je však nemovitost prodána, IRS zachytí tyto odpisy a zdaní je paušální 25% sazbou. Pokud by se během deseti let požadovalo odpisy 100 000 USD, byla by při prodeji splatná daň ve výši 25 000 USD. Toto vrácení je nevyhnutelné, i když vlastník domu ve skutečnosti neuplatnil plnou výši odpočtu.
Proč je to důležité: Odpisy jsou užitečným nástrojem pro krátkodobé snížení daní, ale vytvářejí odložený daňový závazek, který je nutné uhradit při prodeji nemovitosti. Mnoho investorů to při výpočtu dlouhodobých výnosů nebere zcela v úvahu.
Ztráta kapitálových výnosů vyloučení z daně
Majitelé domů mohou vyloučit ze zdanění až 250 000 USD (pro jednoho daňového poplatníka) nebo 500 000 USD (pro společné daňové poplatníky) kapitálových zisků z prodeje primárního bydliště. O tuto výhodu však přijdete, pokud je nemovitost používána k pronájmu. IRS vyžaduje, abyste v nemovitosti bydleli alespoň dva z pěti let před prodejem, abyste splnili podmínky.
Obvyklá mylná představa je, že návrat do nemovitosti na dva roky po nájmu obnovuje vyloučení. Zatímco doby pobytu se započítávají do vyloučení, doby pronájmu se nepočítají. Pokud například majitel domu žije v nemovitosti pět let, tři roky ji pronajímá a poté se do ní na dva roky vrátí, je vyloučeno pouze 70 % zisku. Zbývajících 30 % podléhá dani z kapitálových výnosů.
Proč na tom záleží: Daně z kapitálových výnosů mohou výrazně snížit čistý příjem, zejména na trzích s nemovitostmi s vysokou hodnotou. Mnoho majitelů domů podceňuje, jak velká část jejich zisku bude zdaněna, pokud svou nemovitost dlouhodobě pronajímají.
Velký obrázek
Pronajmout svůj dům není vždy špatné finanční rozhodnutí. Výhody odpisů a příjmů z pronájmu mohou převážit daňové dopady, ale majitelé domů musí rozumět pravidlům.
“Daňové zákony jsou složité, zejména pokud jde o použití majetku k pronájmu nebo osobnímu použití.”
Konzultace s certifikovaným účetním (CPA) je zásadní před přeměnou vašeho primárního bydliště na nájemní rezidenci. Profesionál vám může pomoci spočítat váš úplný daňový dopad a zajistit, že se rozhodnete informovaně.
V konečném důsledku, zatímco pronájmy mohou být ziskové, ignorování pravidel IRS může výrazně snížit vaše zisky. Pečlivé plánování a odborné poradenství jsou klíčem k maximalizaci finančních výsledků.
