Millionen Hausbesitzer erwägen die Vermietung ihrer Immobilien, um ihr Einkommen aufzubessern oder Eigenkapital aufzubauen. Die Umwandlung eines Hauptwohnsitzes in eine Mietwohnung kann jedoch unerwartete steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen, die den potenziellen Gewinn erheblich schmälern. In diesem Artikel werden zwei wichtige IRS-Regeln erläutert, die sich auf Hausbesitzer auswirken, die ihre Immobilien vermieten, wobei der Schwerpunkt auf der Rückforderung von Wertverlusten und dem Ausschluss von Verlusten von Kapitalgewinnen liegt.
Abschreibungsrückforderung: Eine verspätete Steuerrechnung
Das IRS ermöglicht Hausbesitzern, die Kosten für die Struktur eines Mietobjekts (ohne Grundstück) über 27,5 Jahre durch Abschreibung abzuziehen. Dadurch sinken die steuerpflichtigen Mieteinnahmen, was zu sofortigen Steuerersparnissen führt. Beispielsweise kann eine Struktur im Wert von 275.000 US-Dollar zu jährlichen Abzügen in Höhe von 10.000 US-Dollar führen. Wenn die Immobilie jedoch verkauft wird, erhält der IRS diesen Wertverlust zurück und besteuert ihn pauschal mit 25 %. Wenn über einen Zeitraum von zehn Jahren eine Wertminderung in Höhe von 100.000 US-Dollar geltend gemacht wurde, wird beim Verkauf eine Steuerrechnung in Höhe von 25.000 US-Dollar fällig. Diese Rückforderung ist unvermeidlich, auch wenn der Hausbesitzer nie den vollen Abzug geltend gemacht hat.
Warum das wichtig ist: Die Abschreibung ist ein nützliches Instrument zur kurzfristigen Steuersenkung, führt jedoch zu einer latenten Steuerschuld, die beim Verkauf der Immobilie beglichen werden muss. Viele Anleger berücksichtigen dies bei der Berechnung langfristiger Renditen nicht vollständig.
Verlust des Kapitalgewinnausschlusses
Hausbesitzer können bis zu 250.000 US-Dollar (Einzelantragsteller) bzw. 500.000 US-Dollar (gemeinsam angemeldete Eheleute) an Kapitalgewinnen aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes ausschließen. Dieser Vorteil geht jedoch verloren, wenn die Immobilie zur Vermietung genutzt wird. Um sich zu qualifizieren, setzt das IRS voraus, dass die Immobilie mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf bewohnt ist.
Ein weitverbreiteter Irrglaube ist, dass der Ausschluss durch die erneute Belegung der Immobilie für zwei Jahre nach der Miete wiederhergestellt wird. Während Wohnzeiten auf den Ausschluss angerechnet werden, gelten Mietzeiten nicht. Wenn ein Hausbesitzer beispielsweise fünf Jahre lang in einer Immobilie wohnt, sie drei Jahre lang mietet und dann zwei Jahre lang wieder einzieht, kommen nur 70 % des Gewinns für den Ausschluss in Frage. Die restlichen 30 % unterliegen der Kapitalertragssteuer.
Warum das wichtig ist: Kapitalertragssteuern können den Nettogewinn erheblich reduzieren, insbesondere auf Märkten für hochwertige Immobilien. Viele Hausbesitzer unterschätzen, wie viel ihres Gewinns steuerpflichtig sein wird, wenn sie ihre Immobilie über einen längeren Zeitraum vermieten.
Das große Ganze
Ein Haus zu vermieten ist nicht immer eine schlechte finanzielle Entscheidung. Die Vorteile von Abschreibungen und Mieteinnahmen überwiegen möglicherweise immer noch die steuerlichen Auswirkungen, aber Hausbesitzer müssen die Regeln verstehen.
„Das Steuerrecht ist kompliziert, insbesondere wenn es um die Miete gegenüber der Eigennutzung von Immobilien geht.“
Vor der Umwandlung eines Hauptwohnsitzes in eine Mietwohnung ist die Beratung durch einen Wirtschaftsprüfer von entscheidender Bedeutung. Ein Fachmann kann Ihnen bei der Berechnung der gesamten steuerlichen Auswirkungen helfen und sicherstellen, dass Sie eine fundierte Entscheidung treffen.
Letztendlich kann Mieten zwar rentabel sein, doch die Missachtung der IRS-Regeln kann Ihre Rendite erheblich schmälern. Sorgfältige Planung und fachkundige Beratung sind der Schlüssel zur Maximierung der finanziellen Ergebnisse.
