Millones de propietarios consideran alquilar sus propiedades para complementar los ingresos o generar capital. Sin embargo, convertir una residencia principal en alquiler puede generar consecuencias fiscales inesperadas que reducen significativamente las ganancias potenciales. Este artículo explica dos reglas clave del IRS que afectan a los propietarios que alquilan sus propiedades, centrándose en la recuperación de la depreciación y las exclusiones de pérdida de ganancias de capital.
Recuperación de la depreciación: una factura de impuestos retrasada
El IRS permite a los propietarios deducir el costo de la estructura de una propiedad de alquiler (excluyendo el terreno) durante 27,5 años mediante depreciación. Esto reduce los ingresos por alquiler sujetos a impuestos, lo que genera ahorros fiscales inmediatos. Por ejemplo, una estructura de $275 000 puede generar $10 000 en deducciones anuales. Sin embargo, cuando se vende la propiedad, el IRS recupera esta depreciación y la grava con una tasa fija del 25%. Si se reclamaron $100,000 en depreciación durante diez años, se deberá pagar una factura de impuestos de $25,000 al momento de la venta. Esta recuperación es inevitable, incluso si el propietario nunca reclamó la deducción completa.
Por qué esto es importante: La depreciación es una herramienta útil para reducir los impuestos a corto plazo, pero crea un pasivo por impuestos diferidos que debe pagarse cuando se vende la propiedad. Muchos inversores no tienen esto en cuenta al calcular los rendimientos a largo plazo.
Perder la exclusión de ganancias de capital
Los propietarios de viviendas pueden excluir hasta $250,000 (declarante soltero) o $500,000 (casado que presenta declaración conjunta) en ganancias de capital de la venta de una residencia principal. Sin embargo, este beneficio se pierde si la propiedad se utiliza para alquiler. El IRS requiere ocupación durante al menos dos de los cinco años antes de la venta para calificar.
Un error común es pensar que regresar a la propiedad durante dos años después del alquiler restablece la exclusión. Si bien los períodos de residencia cuentan para la exclusión, los períodos de alquiler no. Por ejemplo, si un propietario vive en una propiedad durante cinco años, la alquila por tres y luego regresa a ella por dos, solo el 70% de las ganancias califica para la exclusión. El 30% restante está sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital.
Por qué es importante: Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden reducir significativamente las ganancias netas, especialmente en los mercados inmobiliarios de alto valor. Muchos propietarios subestiman qué parte de sus ganancias estarán sujetas a impuestos si alquilan su propiedad por un período prolongado.
El panorama general
Alquilar una casa no siempre es una mala decisión financiera. Los beneficios de la depreciación y los ingresos por alquiler aún pueden superar las implicaciones fiscales, pero los propietarios deben comprender las reglas.
“La legislación fiscal es complicada, sobre todo cuando se trata de alquiler frente a uso personal de la propiedad.”
Consultar con un contador público certificado es fundamental antes de convertir una residencia principal en un alquiler. Un profesional puede ayudarle a calcular el impacto fiscal total y asegurarse de que esté tomando una decisión informada.
En última instancia, si bien alquilar puede ser rentable, ignorar las reglas del IRS puede reducir significativamente sus ganancias. Una planificación cuidadosa y el asesoramiento de expertos son clave para maximizar los resultados financieros.
