Des millions de propriétaires envisagent de louer leur propriété pour compléter leurs revenus ou accroître leur valeur nette. Cependant, transformer une résidence principale en location peut entraîner des conséquences fiscales inattendues qui réduisent considérablement les bénéfices potentiels. Cet article explique deux règles clés de l’IRS qui ont un impact sur les propriétaires qui louent leurs propriétés, en se concentrant sur la récupération de l’amortissement et les exclusions de perte de gains en capital.
Récupération de l’amortissement : une facture fiscale retardée
L’IRS permet aux propriétaires de déduire le coût de la structure d’un bien locatif (hors terrain) sur 27,5 ans grâce à l’amortissement. Cela réduit les revenus locatifs imposables, créant ainsi des économies d’impôt immédiates. Par exemple, une structure de 275 000 $ peut rapporter 10 000 $ en déductions annuelles. Cependant, lorsque la propriété est vendue, l’IRS récupère cette dépréciation, en la taxant à un taux forfaitaire de 25 %. Si une dépréciation de 100 000 $ était réclamée sur dix ans, une facture fiscale de 25 000 $ serait due lors de la vente. Cette récupération est inévitable, même si le propriétaire n’a jamais réclamé la totalité de la déduction.
Pourquoi est-ce important : L’amortissement est un outil utile pour réduire les impôts à court terme, mais il crée un passif d’impôt différé qui doit être payé lorsque la propriété est vendue. De nombreux investisseurs n’en tiennent pas pleinement compte lors du calcul des rendements à long terme.
Perdre l’exclusion des gains en capital
Les propriétaires peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ (déclarant célibataire) ou 500 000 $ (déclarant conjointement) de gains en capital provenant de la vente d’une résidence principale. Cependant, cet avantage est perdu si la propriété est utilisée à des fins de location. L’IRS exige une occupation pendant au moins deux des cinq années précédant la vente pour être admissible.
Une idée fausse très répandue est que le retour dans la propriété pendant deux ans après la location rétablit l’exclusion. Bien que les périodes de résidence soient prises en compte dans l’exclusion, les périodes de location ne le sont pas. Par exemple, si un propriétaire vit dans une propriété pendant cinq ans, la loue pendant trois ans, puis y revient pendant deux ans, seuls 70 % des bénéfices sont éligibles à l’exclusion. Les 30 % restants sont soumis à l’impôt sur les plus-values.
Pourquoi est-ce important : Les impôts sur les plus-values peuvent réduire considérablement les bénéfices nets, en particulier sur les marchés immobiliers de grande valeur. De nombreux propriétaires sous-estiment la part de leurs gains qui sera imposable s’ils louent leur propriété pour une période prolongée.
Vue d’ensemble
Louer une maison n’est pas toujours une mauvaise décision financière. Les avantages de l’amortissement et des revenus locatifs peuvent encore dépasser les implications fiscales, mais les propriétaires doivent comprendre les règles.
“Le droit fiscal est compliqué, notamment lorsqu’il s’agit de location ou d’usage personnel d’un bien.”
Consulter un CPA est crucial avant de transformer une résidence principale en location. Un professionnel peut vous aider à calculer l’impact fiscal total et s’assurer que vous prenez une décision éclairée.
En fin de compte, même si la location peut être rentable, ignorer les règles de l’IRS peut réduire considérablement vos rendements. Une planification minutieuse et des conseils d’experts sont essentiels pour maximiser les résultats financiers.
