Jutaan pemilik rumah mempertimbangkan untuk menyewakan properti mereka untuk menambah pendapatan atau membangun ekuitas. Namun, mengubah tempat tinggal utama menjadi tempat sewa dapat memicu konsekuensi pajak tak terduga yang secara signifikan mengurangi potensi keuntungan. Artikel ini menjelaskan dua aturan utama IRS yang berdampak pada pemilik rumah yang menyewakan properti mereka, dengan fokus pada perolehan kembali depresiasi dan pengecualian hilangnya keuntungan modal.
Pengambilan Kembali Depresiasi: Tagihan Pajak yang Tertunda
IRS mengizinkan pemilik rumah untuk mengurangi biaya struktur properti sewaan (tidak termasuk tanah) selama 27,5 tahun melalui penyusutan. Hal ini menurunkan pendapatan sewa kena pajak, sehingga menciptakan penghematan pajak secara langsung. Misalnya, struktur senilai $275.000 dapat menghasilkan potongan tahunan sebesar $10.000. Namun, ketika properti tersebut dijual, IRS menangkap kembali penyusutan ini, mengenakan pajak dengan tarif tetap sebesar 25%. Jika penyusutan sebesar $100.000 diklaim selama sepuluh tahun, tagihan pajak sebesar $25.000 akan jatuh tempo pada saat penjualan. Pengambilan kembali ini tidak dapat dihindari, meskipun pemilik rumah tidak pernah benar-benar mengklaim pengurangan penuh.
Mengapa hal ini penting: Penyusutan adalah alat yang berguna untuk mengurangi pajak dalam jangka pendek, namun hal ini menimbulkan kewajiban pajak tangguhan yang harus dibayar saat properti dijual. Banyak investor tidak sepenuhnya memperhitungkan hal ini ketika menghitung keuntungan jangka panjang.
Kehilangan Pengecualian Capital Gain
Pemilik rumah dapat mengecualikan keuntungan modal hingga $250.000 (pengarsipan tunggal) atau $500.000 (pengajuan menikah bersama) dari penjualan tempat tinggal utama. Namun, manfaat ini hilang jika properti digunakan sebagai sewa. IRS mengharuskan hunian setidaknya dua dari lima tahun sebelum penjualan agar memenuhi syarat.
Kesalahpahaman yang umum terjadi adalah bahwa pindah kembali ke properti selama dua tahun setelah menyewa akan mengembalikan pengecualian tersebut. Meskipun masa tinggal diperhitungkan dalam pengecualian, masa sewa tidak. Misalnya, jika pemilik rumah tinggal di sebuah properti selama lima tahun, menyewakannya selama tiga tahun, dan kemudian pindah kembali untuk dua tahun, hanya 70% dari keuntungan yang memenuhi syarat untuk pengecualian. 30% sisanya dikenakan pajak capital gain.
Mengapa hal ini penting: Pajak keuntungan modal dapat mengurangi laba bersih secara signifikan, terutama di pasar real estat bernilai tinggi. Banyak pemilik rumah yang meremehkan berapa banyak keuntungan mereka yang akan dikenakan pajak jika mereka menyewakan properti mereka untuk jangka waktu yang lama.
Gambaran Besarnya
Menyewakan rumah tidak selalu merupakan keputusan finansial yang buruk. Manfaat penyusutan dan pendapatan sewa mungkin masih lebih besar daripada implikasi pajaknya, namun pemilik rumah harus memahami aturannya.
“Undang-undang perpajakan itu rumit, terutama ketika menyangkut sewa dan penggunaan pribadi atas properti.”
Berkonsultasi dengan CPA sangat penting sebelum mengubah tempat tinggal utama menjadi tempat sewa. Seorang profesional dapat membantu Anda menghitung dampak pajak secara penuh dan memastikan Anda membuat keputusan yang tepat.
Pada akhirnya, meskipun menyewa bisa menguntungkan, mengabaikan peraturan IRS dapat mengurangi keuntungan Anda secara signifikan. Perencanaan yang cermat dan saran ahli adalah kunci untuk memaksimalkan hasil keuangan.
