Milioni di proprietari di case considerano di affittare le loro proprietà per integrare il reddito o creare capitale proprio. Tuttavia, la trasformazione dell’abitazione principale in una locazione può comportare conseguenze fiscali inaspettate che riducono significativamente i potenziali profitti. Questo articolo spiega due regole chiave dell’IRS che influiscono sui proprietari di case che affittano le loro proprietà, concentrandosi sul recupero dell’ammortamento e sulla perdita delle esclusioni delle plusvalenze.
Ripristino dell’ammortamento: una fattura fiscale ritardata
L’IRS consente ai proprietari di casa di detrarre il costo della struttura di un immobile in affitto (escluso il terreno) in 27,5 anni attraverso l’ammortamento. Ciò riduce il reddito imponibile da locazione, creando un risparmio fiscale immediato. Ad esempio, una struttura da $ 275.000 può fruttare $ 10.000 in detrazioni annuali. Tuttavia, quando la proprietà viene venduta, l’IRS riprende questo ammortamento, tassandolo con un’aliquota fissa del 25%. Se in dieci anni sono stati richiesti 100.000 dollari di ammortamento, al momento della vendita sarà dovuta una fattura fiscale di 25.000 dollari. Questa ricattura è inevitabile, anche se il proprietario della casa non ha mai effettivamente richiesto l’intera detrazione.
Perché è importante: L’ammortamento è uno strumento utile per ridurre le tasse a breve termine, ma crea una passività fiscale differita che deve essere pagata quando la proprietà viene venduta. Molti investitori non ne tengono pienamente conto nel calcolo dei rendimenti a lungo termine.
Perdere l’esclusione delle plusvalenze
I proprietari di case possono escludere fino a $ 250.000 (presentatore singolo) o $ 500.000 (presentazione congiunta di coniugi) in plusvalenze dalla vendita di una residenza principale. Tuttavia, questo vantaggio viene perso se la proprietà viene utilizzata come affitto. Per qualificarsi, l’IRS richiede l’occupazione per almeno due dei cinque anni prima della vendita.
Un malinteso comune è che il ritorno nell’immobile per due anni dopo l’affitto ripristini l’esclusione. Mentre i periodi di residenza contano ai fini dell’esclusione, i periodi di affitto non. Ad esempio, se il proprietario di una casa vive in una proprietà per cinque anni, la affitta per tre e poi torna a viverci per due, solo il 70% del profitto rientra nell’esclusione. Il restante 30% è soggetto all’imposta sulle plusvalenze.
Perché è importante: Le imposte sulle plusvalenze possono ridurre significativamente gli utili netti, soprattutto nei mercati immobiliari di alto valore. Molti proprietari di case sottovalutano la percentuale dei loro guadagni che sarà tassabile se affittano la loro proprietà per un periodo prolungato.
Il quadro generale
Affittare una casa non è sempre una cattiva decisione finanziaria. I benefici derivanti dall’ammortamento e dal reddito da locazione potrebbero ancora superare le implicazioni fiscali, ma i proprietari di case devono comprendere le regole.
“Il diritto fiscale è complicato, soprattutto quando si tratta di locazione piuttosto che di uso personale della proprietà.”
La consulenza con un commercialista è fondamentale prima di convertire la residenza principale in una casa in affitto. Un professionista può aiutarti a calcolare l’impatto fiscale completo e assicurarti di prendere una decisione informata.
In definitiva, sebbene l’affitto possa essere redditizio, ignorare le regole dell’IRS può ridurre significativamente i tuoi rendimenti. Un’attenta pianificazione e la consulenza di esperti sono fondamentali per massimizzare i risultati finanziari.
