Miljoenen huiseigenaren overwegen hun eigendommen te verhuren om hun inkomen aan te vullen of eigen vermogen op te bouwen. Het omzetten van een hoofdverblijfplaats in een huurwoning kan echter onverwachte fiscale gevolgen met zich meebrengen die de potentiële winst aanzienlijk verminderen. In dit artikel worden twee belangrijke IRS-regels uitgelegd die van invloed zijn op huiseigenaren die hun eigendommen verhuren, waarbij de nadruk ligt op het heroveren van afschrijvingen en het uitsluiten van verlies van vermogenswinsten.
Herwaardering van afschrijvingen: een uitgestelde belastingaanslag
De IRS staat huiseigenaren toe om de kosten van de structuur van een huurwoning (exclusief grond) over een periode van 27,5 jaar af te trekken door middel van afschrijvingen. Dit verlaagt de belastbare huurinkomsten, waardoor een onmiddellijke belastingbesparing ontstaat. Een structuur van €275.000 kan bijvoorbeeld €10.000 aan jaarlijkse aftrekposten opleveren. Wanneer het onroerend goed echter wordt verkocht, herhaalt de IRS deze afschrijving en belast deze tegen een vast tarief van 25%. Als er over tien jaar een afschrijving van $100.000 wordt geclaimd, is er bij verkoop een belastingaanslag van $25.000 verschuldigd. Deze herovering is onvermijdelijk, ook al heeft de huiseigenaar nooit daadwerkelijk aanspraak gemaakt op de volledige aftrek.
Waarom dit belangrijk is: Afschrijvingen zijn een nuttig instrument om de belastingen op de korte termijn te verlagen, maar het creëert een uitgestelde belastingverplichting die moet worden betaald wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Veel beleggers houden hier niet volledig rekening mee bij het berekenen van langetermijnrendementen.
De uitsluiting van kapitaalwinsten verliezen
Huiseigenaren kunnen tot $ 250.000 (enkele indiener) of $ 500.000 (gehuwde indiener gezamenlijk) aan vermogenswinst uitsluiten van de verkoop van een hoofdwoning. Dit voordeel gaat echter verloren als het onroerend goed voor verhuur wordt gebruikt. De IRS vereist een bewoning gedurende ten minste twee van de vijf jaar vóór de verkoop om in aanmerking te komen.
Een veel voorkomende misvatting is dat het opnieuw betrekken van het pand gedurende twee jaar na het huren de uitsluiting herstelt. Hoewel verblijfsperioden meetellen voor de uitsluiting, geldt dit niet voor huurperiodes. Als een huiseigenaar bijvoorbeeld vijf jaar in een pand woont, het voor drie jaar huurt en er vervolgens voor twee jaar weer intrekt, komt slechts 70% van de winst in aanmerking voor de uitsluiting. De overige 30% is onderworpen aan vermogenswinstbelasting.
Waarom dit van belang is: Vermogenswinstbelasting kan de nettowinst aanzienlijk verlagen, vooral op de vastgoedmarkten met hoge waarde. Veel huiseigenaren onderschatten hoeveel van hun winst belastbaar zal zijn als ze hun woning voor een langere periode verhuren.
Het grote geheel
Een huis verhuren is niet altijd een slechte financiële beslissing. De voordelen van afschrijvingen en huurinkomsten kunnen nog steeds opwegen tegen de fiscale gevolgen, maar huiseigenaren moeten de regels begrijpen.
“De belastingwetgeving is ingewikkeld, vooral als het gaat om verhuur versus persoonlijk gebruik van onroerend goed.”
Overleg met een CPA is van cruciaal belang voordat u een hoofdwoning omzet in een huurwoning. Een professional kan u helpen de volledige belastingimpact te berekenen en ervoor te zorgen dat u een weloverwogen beslissing neemt.
Hoewel huren winstgevend kan zijn, kan het negeren van de IRS-regels uiteindelijk uw rendement aanzienlijk verlagen. Zorgvuldige planning en deskundig advies zijn essentieel voor het maximaliseren van de financiële resultaten.
