Het kopen van een huis is vaak de grootste financiële verplichting die de meeste mensen aangaan. In sommige regio’s brengt deze investering echter een verrassend hoog risico met zich mee dat er een onroerend goed met verborgen, kostbare gebreken wordt gekocht – wat experts uit de sector een ‘citroenhuis’ noemen. Dit zijn huizen die worden geplaagd door aanzienlijke structurele, loodgieters-, elektriciteits- of dakproblemen die een droom snel kunnen veranderen in een financiële en logistieke nachtmerrie.
De verborgen risico’s van de Rust Belt
Recente gegevens laten zien dat bepaalde staten consequent een grotere kans bieden dat kopers gebrekkige eigendommen verwerven. Volgens een analyse van MovingPlace, die een ‘citroenhuisrisicoscore’ toekent van 0 tot 100, scoren de volgende staten het hoogst:
- Rhode Island (86/100)
- Ohio (81/100)
- Massachusetts (77/100)
- Connecticut (75/100)
- Iowa (72/100)
- New York (68/100)
- Pennsylvanië (66/100)
- Indiana (65/100)
- West-Virginia (65/100)
- Michigan (60/100)
De concentratie van deze staten binnen de historische ‘Rust Belt’ is geen toeval. Deze regio, ooit een industriële grootmacht, wordt gekenmerkt door een oudere woningvoorraad. De gemiddelde leeftijd van koopwoningen bedroeg in 2023 landelijk 41 jaar – een stijging van tien jaar sinds 2005, zo meldt de National Association of Home Builders (NAHB).
Ongeveer de helft van alle Amerikaanse huizen is in 1980 of eerder gebouwd. Hoewel sommige verkopers cosmetische upgrades maken, maskeren deze vaak onderliggende problemen. Ernstige weerpatronen in deze staten versnellen ook de achteruitgang in de loop van de tijd.
Waarom kopers inspecties overslaan en waarom het riskant is
Ondanks de risico’s is er een zorgwekkende trend ontstaan: veel kopers laten huisinspecties helemaal achterwege. In september 2025 zag 21% van de kopers af van onvoorziene inspecties, voornamelijk als gevolg van concurrerende markten waar ze bang waren een onroerend goed te verliezen.
Dit is een gok. Hoewel geen enkele inspectie onfeilbaar is, kan een gekwalificeerde inspecteur belangrijke problemen aan het licht brengen die anders verborgen zouden blijven. De staatswetten voor woninginspectie variëren, maar het overslaan van deze stap maakt kopers kwetsbaar voor onverwachte reparatiekosten en potentiële veiligheidsrisico’s.
“Afzien van een inspectie lijkt misschien van strategisch belang in een krappe markt, maar de financiële gevolgen op de lange termijn van het kopen van een citroenplantage kunnen de kortetermijnwinsten ruimschoots overtreffen.”
Het eindresultaat
De kans op het kopen van een defect huis is aanzienlijk groter op oudere huizenmarkten, vooral die binnen de Rust Belt. Kopers moeten prioriteit geven aan grondige huisinspecties, ondanks de druk van de markt. Het negeren van deze due diligence kan de droom van eigenwoningbezit gemakkelijk veranderen in een kostbare en stressvolle realiteit.
