Miliony właścicieli domów rozważają wynajem swoich nieruchomości w celu uzupełnienia dochodów lub zbudowania kapitału własnego. Jednak przekształcenie głównego miejsca zamieszkania w mieszkanie na wynajem może mieć nieoczekiwane konsekwencje podatkowe, które znacznie zmniejszą Twoje potencjalne zyski. W tym artykule wyjaśniono dwie kluczowe zasady IRS, które mają wpływ na właścicieli domów wynajmujących swoje nieruchomości, z naciskiem na odzyskanie amortyzacji i zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych.
Odzyskanie amortyzacji: Odroczona płatność podatkowa
IRS pozwala właścicielom domów na odliczenie kosztów wynajmu nieruchomości (z wyłączeniem gruntu) przez 27,5 roku poprzez amortyzację. Zmniejsza to podlegający opodatkowaniu dochód z wynajmu, tworząc natychmiastową oszczędność podatkową. Na przykład struktura o wartości 275 000 USD może generować 10 000 USD rocznych odliczeń. Jednakże w przypadku sprzedaży nieruchomości IRS odzyskuje tę amortyzację, opodatkowując ją stałą stawką 25%. Jeśli w ciągu dziesięciu lat zgłoszono amortyzację w wysokości 100 000 USD, przy sprzedaży należało zapłacić 25 000 USD podatku. Zwrot ten jest nieunikniony, nawet jeśli właściciel domu w rzeczywistości nie zażądał pełnej kwoty odliczenia.
Dlaczego to jest ważne: Amortyzacja jest użytecznym narzędziem pozwalającym obniżyć podatki w krótkim okresie, ale tworzy rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego, którą należy spłacić w momencie sprzedaży nieruchomości. Wielu inwestorów nie bierze tego całkowicie pod uwagę przy obliczaniu długoterminowych zysków.
Utrata zysków kapitałowych, zwolnienie z podatku
Właściciele domów mogą wyłączyć z opodatkowania do 250 000 USD (w przypadku pojedynczego podatnika) lub 500 000 USD (w przypadku wspólnych podatników) zysków kapitałowych ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Jednakże korzyść ta zostaje utracona, jeśli nieruchomość jest wykorzystywana jako nieruchomość na wynajem. IRS wymaga, abyś mieszkał w nieruchomości przez co najmniej dwa z pięciu lat przed sprzedażą, aby się kwalifikować.
Powszechnym błędnym przekonaniem jest to, że powrót do nieruchomości po dwóch latach od najmu przywraca wykluczenie. Podczas gdy okresy zamieszkania wliczają się do wykluczenia, okresy najmu nie się wliczają. Na przykład, jeśli właściciel domu mieszka w nieruchomości przez pięć lat, wynajmuje ją na trzy lata, a następnie wraca do niej na dwa lata, jedynie 70% zysku kwalifikuje się do wykluczenia. Pozostałe 30% podlega opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych.
Dlaczego to ma znaczenie: Podatki od zysków kapitałowych mogą znacząco obniżyć dochód netto, szczególnie na rynkach nieruchomości o dużej wartości. Wielu właścicieli domów nie docenia tego, jaka część ich zysków zostanie opodatkowana, jeśli wynajmują swoją nieruchomość przez dłuższy okres.
Duży obraz
Wynajem domu nie zawsze jest złą decyzją finansową. Korzyści z amortyzacji i dochodu z wynajmu mogą przewyższać konsekwencje podatkowe, ale właściciele domów muszą zrozumieć zasady.
„Przepisy podatkowe są złożone, zwłaszcza jeśli chodzi o użytkowanie nieruchomości w celach wynajmu lub na użytek własny”.
Konsultacja z certyfikowanym księgowym (CPA) ma kluczowe znaczenie przed przekształceniem głównego miejsca zamieszkania w mieszkanie do wynajęcia. Specjalista może pomóc Ci obliczyć pełny wpływ podatkowy i zapewnić, że podejmiesz świadomą decyzję.
Ostatecznie, chociaż wynajem może być opłacalny, ignorowanie zasad IRS może znacznie obniżyć Twoje zyski. Staranne planowanie i fachowe doradztwo są kluczem do maksymalizacji wyników finansowych.
