Kupno domu to często największe zobowiązanie finansowe, jakie podejmuje większość ludzi. Jednak w niektórych regionach inwestycja ta niesie ze sobą zaskakująco duże ryzyko zakupu nieruchomości z ukrytymi, kosztownymi wadami – tego, co eksperci branży nazywają domem „cytrynowym”. Są to domy borykające się z poważnymi problemami konstrukcyjnymi, hydraulicznymi, elektrycznymi czy dachowymi, które szybko potrafią zamienić marzenie w finansowy i logistyczny koszmar.
Ukryte ryzyko związane z pasem rdzy
Najnowsze dane pokazują, że w niektórych stanach kupujący chętniej kupują wadliwe nieruchomości. Według analizy MovingPlace, która przypisuje „wskaźnik ryzyka zakupu domu cytrynowego” od 0 do 100, następujące stany zajmują pierwsze miejsca:
- Rhode Island (86/100)
- Ohio (81/100)
- Massachusett (77/100)
- Connecticut (75/100)
- Iowa (72/100)
- Nowy Jork (68/100)
- Pensylwania (66/100)
- Indiana (65/100)
- Wirginia Zachodnia (65/100)
- Michigan (60/100)
Koncentracja tych stanów w historycznym Pasie Rdzy nie jest przypadkowa. Region ten, niegdyś potężny ośrodek produkcyjny, charakteryzuje się starą zabudową mieszkaniową. Krajowe stowarzyszenie budowniczych domów (NAHB) podaje, że w 2023 r. mediana wieku domów zamieszkałych przez właścicieli wyniosła 41 lat, co oznacza wzrost o dziesięć lat od 2005 r.
Mniej więcej połowa wszystkich amerykańskich domów została zbudowana w 1980 roku lub wcześniej. Chociaż niektórzy sprzedawcy wykonują naprawy kosmetyczne, często maskują podstawowe problemy. Surowe warunki pogodowe w tych stanach również z czasem przyspieszają zniszczenia.
Dlaczego kupujący pomijają kontrole i dlaczego jest to ryzykowne
Pomimo zagrożeń niepokojącą tendencją jest to, że wielu kupujących w ogóle rezygnuje z kontroli nieruchomości. We wrześniu 2025 r. 21% kupujących odstąpiło od warunków kontroli, głównie ze względu na konkurencję na rynkach, na których obawiają się, że stracą szansę na zakup nieruchomości.
To gra losowa. Chociaż żadna inspekcja nie jest niezawodna, wykwalifikowany inspektor może zidentyfikować poważne problemy, które w przeciwnym razie pozostałyby ukryte. Przepisy dotyczące stanowych kontroli mienia są różne, ale pominięcie tego kroku naraża kupujących na nieoczekiwane koszty naprawy i potencjalne zagrożenia bezpieczeństwa.
„Brak inspekcji może wydawać się decyzją strategiczną na ciasnym rynku, ale długoterminowe konsekwencje finansowe zakupu wadliwego domu mogą znacznie przewyższać wszelkie krótkoterminowe korzyści”.
Podsumowanie
Prawdopodobieństwo zakupu wadliwego domu jest znacznie wyższe na starszych rynkach nieruchomości, szczególnie w Pasie Rdzy. Kupujący powinni priorytetowo potraktować dokładną inspekcję nieruchomości, pomimo presji rynkowej. Zignorowanie tej ostrożności może łatwo zmienić marzenie o posiadaniu domu w kosztowną i stresującą rzeczywistość.
