Milhões de proprietários consideram alugar suas propriedades para complementar a renda ou aumentar o patrimônio. No entanto, transformar uma residência principal num arrendamento pode desencadear consequências fiscais inesperadas que reduzem significativamente os lucros potenciais. Este artigo explica duas regras principais do IRS que afetam os proprietários que alugam suas propriedades, com foco na recaptura da depreciação e na perda de exclusões de ganhos de capital.
Recaptura de depreciação: uma fatura fiscal atrasada
O IRS permite que os proprietários deduzam o custo da estrutura de um imóvel alugado (excluindo terrenos) ao longo de 27,5 anos por meio de depreciação. Isto reduz o rendimento tributável do arrendamento, criando poupanças fiscais imediatas. Por exemplo, uma estrutura de US$ 275.000 pode render US$ 10.000 em deduções anuais. No entanto, quando a propriedade é vendida, o IRS recaptura esta depreciação, tributando-a a uma taxa fixa de 25%. Se $ 100.000 em depreciação foram reivindicados ao longo de dez anos, uma conta fiscal de $ 25.000 será devida no momento da venda. Esta recaptura é inevitável, mesmo que o proprietário nunca tenha reivindicado a dedução total.
Por que isso é importante: A depreciação é uma ferramenta útil para reduzir impostos no curto prazo, mas cria um passivo fiscal diferido que deve ser pago quando o imóvel for vendido. Muitos investidores não levam isso em conta totalmente ao calcular os retornos de longo prazo.
Perdendo a exclusão de ganhos de capital
Os proprietários podem excluir até $ 250.000 (declaração única) ou $ 500.000 (declaração de casamento em conjunto) em ganhos de capital provenientes da venda de uma residência principal. No entanto, este benefício é perdido se a propriedade for usada para aluguel. O IRS exige ocupação por pelo menos dois dos cinco anos antes da venda para se qualificar.
Um equívoco comum é que voltar para a propriedade por dois anos após o aluguel restaura a exclusão. Embora os períodos de residência contem para a exclusão, os períodos de aluguel não. Por exemplo, se um proprietário viver numa propriedade durante cinco anos, alugá-la por três e depois voltar a morar por dois, apenas 70% do lucro se qualifica para a exclusão. Os restantes 30% estão sujeitos ao imposto sobre ganhos de capital.
Por que isto é importante: Os impostos sobre ganhos de capital podem reduzir significativamente os lucros líquidos, especialmente em mercados imobiliários de alto valor. Muitos proprietários subestimam quanto dos seus ganhos serão tributáveis se alugarem a sua propriedade por um período prolongado.
O panorama geral
Alugar uma casa nem sempre é uma má decisão financeira. Os benefícios da depreciação e da receita de aluguel ainda podem superar as implicações fiscais, mas os proprietários devem compreender as regras.
“A legislação tributária é complicada, principalmente quando se trata de aluguel versus uso pessoal de propriedade.”
Consultar um contador é crucial antes de converter uma residência principal em aluguel. Um profissional pode ajudá-lo a calcular o impacto fiscal total e garantir que você esteja tomando uma decisão informada.
Em última análise, embora o aluguer possa ser rentável, ignorar as regras do IRS pode reduzir significativamente os seus retornos. O planejamento cuidadoso e a consultoria especializada são essenciais para maximizar os resultados financeiros.
