Миллионы домовладельцев рассматривают сдачу своей недвижимости в аренду для пополнения дохода или наращивания капитала. Однако превращение основного места жительства в сдаваемое в аренду может повлечь за собой неожиданные налоговые последствия, которые значительно снижают потенциальную прибыль. В этой статье объясняются два ключевых правила IRS (Налогового управления США), которые влияют на домовладельцев, сдающих свою недвижимость в аренду, с акцентом на возврат амортизации и потерю исключений из налогообложения прироста капитала.
Возврат амортизации: отложенный налоговый платеж
IRS позволяет домовладельцам вычитать стоимость структуры арендной недвижимости (за исключением земли) в течение 27,5 лет посредством амортизации. Это снижает налогооблагаемый доход от аренды, создавая немедленную налоговую экономию. Например, структура стоимостью 275 000 долларов может принести 10 000 долларов годовых вычетов. Однако, когда недвижимость продается, IRS возвращает эту амортизацию, облагая ее налогом по фиксированной ставке 25%. Если в течение десяти лет было заявлено 100 000 долларов амортизации, при продаже необходимо будет уплатить 25 000 долларов налога. Этот возврат неизбежен, даже если домовладелец фактически не заявил о полной сумме вычета.
Почему это важно: Амортизация — полезный инструмент для снижения налогов в краткосрочной перспективе, но она создает отложенное налоговое обязательство, которое должно быть погашено при продаже недвижимости. Многие инвесторы полностью не учитывают это при расчете долгосрочной доходности.
Потеря исключения из налогообложения прироста капитала
Домовладельцы могут исключить из налогообложения до 250 000 долларов (для одинокого налогоплательщика) или 500 000 долларов (для совместно подающих налогоплательщиков) прироста капитала от продажи основного места жительства. Однако, эта льгота теряется, если недвижимость используется в качестве сдаваемой в аренду. IRS требует проживания в недвижимости не менее двух из пяти лет перед продажей, чтобы соответствовать требованиям.
Распространенное заблуждение заключается в том, что возвращение в недвижимость на два года после сдачи в аренду восстанавливает исключение. Хотя периоды проживания засчитываются для исключения, периоды сдачи в аренду не засчитываются. Например, если домовладелец живет в недвижимости в течение пяти лет, сдает ее в аренду в течение трех, а затем возвращается в нее на два года, только 70% прибыли подлежат исключению. Оставшиеся 30% облагаются налогом на прирост капитала.
Почему это важно: Налоги на прирост капитала могут значительно снизить чистую прибыль, особенно на рынках недвижимости с высокой стоимостью. Многие домовладельцы недооценивают, какая часть их прибыли будет облагаться налогом, если они будут сдавать свою недвижимость в аренду в течение длительного периода.
Общая картина
Сдача дома в аренду не всегда является плохим финансовым решением. Преимущества амортизации и дохода от аренды могут перевесить налоговые последствия, но домовладельцам необходимо понимать правила.
«Налоговое законодательство сложно, особенно когда дело касается использования имущества в качестве аренды или личного пользования.»
Консультация с сертифицированным бухгалтером (CPA) имеет решающее значение перед преобразованием основного места жительства в сдаваемое в аренду. Специалист поможет вам рассчитать полное налоговое воздействие и убедиться, что вы принимаете обоснованное решение.
В конечном счете, хотя сдача в аренду может быть прибыльной, игнорирование правил IRS может значительно сократить вашу прибыль. Тщательное планирование и экспертные консультации являются ключевыми для максимизации финансовых результатов.
