Мільйони власників будинків розглядають можливість здачі нерухомості в оренду, щоб підвищити дохід або збільшити капітал. Однак перетворення вашого основного місця проживання на орендоване житло може мати несподівані податкові наслідки, які значно зменшать ваш потенційний прибуток. У цій статті пояснюється два ключових правила IRS, які впливають на власників будинків, які здають свою нерухомість в оренду, з наголосом на відшкодуванні амортизації та виключенні податку на втрату приросту капіталу.
Відновлення амортизації: відстрочений платіж податку
IRS дозволяє домовласникам вираховувати вартість орендної структури нерухомості (за винятком землі) протягом 27,5 років шляхом амортизації. Це зменшує ваш оподатковуваний дохід від оренди, створюючи негайну економію податків. Наприклад, структура вартістю 275 000 доларів може генерувати 10 000 доларів щорічних відрахувань. Однак, коли нерухомість продається, IRS відновлює цю амортизацію, оподатковуючи її за фіксованою ставкою 25%. Якщо амортизація в розмірі 100 000 доларів США вимагатиметься протягом десяти років, податок на продаж буде сплатити 25 000 доларів США. Це відшкодування неминуче, навіть якщо домовласник фактично не вимагав повної суми відрахування.
Чому це важливо? Амортизація є корисним інструментом для скорочення податків у короткостроковій перспективі, але вона створює відстрочене податкове зобов’язання, яке необхідно погасити під час продажу майна. Багато інвесторів не повністю враховують це при розрахунку довгострокових прибутків.
Виняток податку на втрату приросту капіталу
Власники житла можуть виключити з оподаткування до 250 000 доларів США (для одного платника податку) або 500 000 доларів США (для спільних платників податків) приросту капіталу від продажу основного житла. Однак ця перевага втрачається, якщо нерухомість використовується як орендна нерухомість. Щоб відповідати вимогам, IRS вимагає, щоб ви проживали в нерухомості принаймні два з п’яти років перед продажем.
Поширена помилкова думка полягає в тому, що повернення у власність протягом двох років після оренди відновлює виключення. У той час як періоди проживання зараховуються до виключення, періоди оренди не зараховуються. Наприклад, якщо домовласник проживає у власності протягом п’яти років, здає її в оренду на три, а потім повертається до неї на два роки, лише 70% прибутку має право на виключення. Решта 30% обкладаються податком на приріст капіталу.
Чому це важливо? Податки на приріст капіталу можуть значно зменшити чистий прибуток, особливо на ринках дорогої нерухомості. Багато власників будинків недооцінюють, яку частину їх прибутку буде оподатковуватись, якщо вони здадуть свою нерухомість в оренду на тривалий період.
Загальна картина
Здача житла в оренду не завжди є поганим фінансовим рішенням. Вигоди від амортизації та доходу від оренди можуть переважити податкові наслідки, але власники будинків повинні розуміти правила.
«Податкове законодавство є складним, особливо коли йдеться про використання майна в оренду чи особисте користування».
Консультація з сертифікованим бухгалтером (CPA) є надзвичайно важливою перед перетворенням вашого основного місця проживання на орендоване житло. Професіонал може допомогти вам розрахувати повний податковий вплив і забезпечити прийняття обґрунтованого рішення.
Зрештою, хоча оренда може бути прибутковою, ігнорування правил податкової служби може значно скоротити ваш прибуток. Ретельне планування та експертні поради є ключовими для максимізації фінансових результатів.
